Rechtspraak: A² x B² x Corona² = huurkorting, of toch niet?

Tijdens de laatste persconferentie werd aangekondigd dat winkels vanaf 28 april weer zonder winkelafspraak klanten mogen ontvangen. Goed nieuws, maar dat betekent niet dat alle beperkingen in winkels meteen volledig zijn opgeheven. Er gelden nog voorwaarden, zoals een maximaal aantal bezoekers in winkels, de verplichting tot het dragen van een mondkapje en de winkels mogen uiterlijk tot 20.00 uur geopend zijn.

Overleg

De aankondiging van deze nieuwe versoepelingen vormt bij uitstek een moment voor verhuurders en huurders van winkelruimte om weer met elkaar in overleg te treden. Want wat betekenen deze versoepelingen voor een overeengekomen of afgedwongen huurkorting, of voor de opschorting (uitstel van betaling) van een deel van de huur? Het feit dat de deuren van de winkel weer zonder afspraak geopend mogen worden, zal ongetwijfeld een positief effect hebben op de omzet. Of de omzet snel weer op het oude (pre-corona) niveau komt, is nog maar zeer de vraag.

De versoepelingen zullen ook in nog lopende geschillen over huurkorting een rol spelen. Er moet immers onderscheid worden gemaakt tussen de periode waarin de winkel gedwongen gesloten was en de periode waarin dat niet het geval was. Dan is het de vraag of in de periode waarin de winkel niet van overheidswege gesloten was, recht bestaat op een huurkorting of opschorting. Er zijn uitspraken geweest waarin rechters hebben geoordeeld dat ook in die periode recht bestond op een huurkorting of opschorting van een deel van de huur. Bijvoorbeeld tijdens de eerste lockdown, omdat iedereen werd opgeroepen om vooral thuis te blijven en mensen daar massaal gehoor aan gaven. We zijn nu echter ruim een jaar verder en de winkelstraten zullen naar verwachting (gelukkig) lang niet zo leeg blijven als in het voorjaar van 2020.

Huurkorting volgens de formule

Hoe kan nu het beste worden beoordeeld of een huurder (van bijvoorbeeld een winkelpand) recht heeft op huurkorting? In de rechtspraak is de laatste tijd steeds vaker een formule gebruikt om te bepalen of een huurkorting terecht is. In die formule wordt er vanuit gegaan dat het nadeel van de overheidsmaatregelen die wegens corona zijn getroffen gelijkelijk tussen huurder en verhuurder moet worden gedeeld. Partijen moeten de pijn delen. Belangrijke variabelen zijn daarbij het omzetverlies en de Tegemoetkoming Vaste Lasten (TVL). Als een huurder 100 procent omzetverlies heeft geleden, leidt dat op grond van de gehanteerde formule tot een huurkorting van 50 procent. Was het omzetverlies 60 procent, dan zou de huurkorting dus 30 procent zijn, enzovoorts. Vervolgens dient op de huurkorting de TVL nog in mindering te worden gebracht. De TVL dient immers tot vergoeding van de vaste lasten, en huur is één van de grootste vaste lasten. In dat kader is verder nog van belang dat de TVL over het eerste kwartaal van 2021 tot 85 procent van de vaste lasten zou moeten dekken en vanaf het tweede kwartaal van 2021 is de TVL tot 100 procent verhoogd. Dat heeft er in één geval al toe geleid, dat de rechter oordeelde dat een huurder vanaf april 2021 geen huurkorting meer kreeg. Overigens had de betreffende huurder ook geen inzage gegeven in de aangevraagde en verleende TVL, dus ging de rechter er vanuit dat de huurder de maximale tegemoetkoming zou ontvangen.

Overige omstandigheden?

De gehanteerde formule biedt enige houvast, maar is natuurlijk niet zaligmakend. Een dergelijke formule biedt veel te weinig ruimte om andere omstandigheden mee te nemen, die wel een rol kunnen én zouden moeten spelen bij het bepalen van een huurkorting. Denk daarbij aan de grote verhuurder/institutionele belegger die tegenover een kleine winkelier staat. Of het tegenovergestelde: de verhuurder die voor zijn pensioen één beleggingsobject heeft, die tegenover een grote internationale retailer staat.

Zo zijn er nog tal van omstandigheden die van belang kunnen zijn bij het bepalen van de huurkorting. In dat kader is dan ook interessant dat een rechter onlangs het hoogste rechtsprekende instituut dat wij in Nederland kennen (de Hoge Raad), diverse vragen heeft gesteld over huurprijsvermindering in verband met de door de overheid getroffen maatregelen in verband met de coronapandemie. Eén van de gestelde vragen is: welke omstandigheden spelen mee bij het bepalen of verdelen van de schade. Helaas kan het nog zes maanden tot een jaar duren totdat deze vragen worden beantwoord.

In de tussentijd doen huurders en verhuurders er goed aan zoveel mogelijk te proberen (onderling) een regeling te treffen. Hopelijk kunnen we de coronacrisis en daarmee gepaard gaande maatregelen snel achter ons laten en de blik weer op de toekomst richten: een waarin Corona bedoeld is om mee te proosten.

Geschreven door Claudia van Meurs-Janssens, advocaat huurrecht en vastgoed bij Köster Advocaten in Haarlem. Regelmatig behandelt Köster Advocaten actuele juridische kwesties.

Beeld: Nik MacMillan, Unsplash