Rechtspraak: Dé rekenmethode voor huurkorting wegens de coronapandemie

24 december 2021 gaf de Hoge Raad, het hoogste rechtsorgaan in Nederland, eindelijk duidelijkheid aan een groot deel van de huurders van bedrijfspanden in Nederland. De Hoge Raad oordeelde dat huurders recht hebben op huurkorting wanneer zij door overheidsmaatregelen – genomen als gevolg van de coronapandemie – hun bedrijfsvoering niet of slechts in geringe mate kunnen voeren. De coronapandemie en de maatregelen die daarmee samenhangen worden namelijk gekwalificeerd als een ‘onvoorziene omstandigheid’. De vraag die centraal stond in de voorliggende uitspraak had betrekking op een horecagelegenheid, maar de uitkomst van het arrest van de Hoge Raad heeft ook werking voor de detailhandel, besteldiensten, ambachtsbedrijven en overige bedrijven die voor het publiek toegankelijk zijn en voor hun omzet van de komst van publiek afhankelijk zijn.

De Hoge Raad kwam tot de conclusie dat in ieder geval voor huurovereenkomsten die vóór 15 maart 2020 zijn gesloten de hiervoor genoemde overheidsmaatregelen kwalificeren als een onvoorziene omstandigheid. De huurder kan met een beroep op deze onvoorziene omstandigheid via de rechter vermindering van de huurprijs krijgen. Voor huurovereenkomsten gesloten ná 15 maart 2020 is dat anders. De coronapandemie was toen niet meer ‘onvoorzien’.

De huurkorting kan zowel gevorderd worden over de periodes waarin Nederland in lockdown zat en de zaak/winkel noodgedwongen gesloten was, als over de periodes waarin er andere beperkende maatregelen van kracht waren. Ook in de situatie van ‘andere beperkende maatregelen’ kan recht op huurkorting bestaan. Denk daarbij aan de periodes waarin er maar een beperkt aantal mensen in een winkel mocht zijn, winkelen uitsluitend plaatsvond op afspraak of winkels slechts beperkte openingstijden mochten hanteren.

De Hoge Raad hanteert voor de berekening van de huurkorting de volgende formule:

(overeengekomen huurprijs – gedeelte van de TVL dat aan de huur wordt toegerekend) x percentage omzetvermindering x 50 procent

De mate van huurkorting voor de huurder hangt in de formule af van de omzet die er nog kon worden gemaakt, ondanks de coronamaatregelen. Die omzet wordt vergeleken met de omzet in een vergelijkbare periode voor de coronapandemie. Vaak wordt de vergelijking gemaakt met dezelfde maand uit het jaar 2019. Goed nieuws voor retailers is dat online omzet in beginsel niet wordt meegeteld bij de omzet, tenzij bijzondere omstandigheden daar aanleiding toe geven. In de formule wordt ook rekening gehouden met de Tegemoetkoming Vaste Lasten (de TVL), een steunmaatregel van de overheid. Het nadeel dat aan de hand van deze formule overblijft, wordt volgens de share the pain gedachte 50/50 tussen de winkelier en de verhuurder verdeeld.

Voor huurders in de detailhandel geeft deze uitspraak eindelijk duidelijkheid. Niet alleen hebben rechters nu duidelijke handvatten voor het beoordelen van het recht op en de hoogte van de huurkorting gegeven, maar de huurders kunnen nu bij onderhandelingen met hun verhuurders ook teruggrijpen op deze rekenmethode. De huurkorting kan ook met terugwerkende kracht (dus over het verleden) gevorderd worden.

Met gebruik van de formule van de Hoge Raad kan een huurder eenvoudig per maand berekenen op welk bedrag aan huurkorting hij recht heeft. Het kan dus zeker de moeite lonen om aan het rekenen te slaan!

Geschreven door Melissa Notkamp en Claudia van Meurs-Janssens. Melissa en Claudia zijn advocaat binnen de praktijkgroep Vastgoed van Köster Advocaten in Haarlem. Regelmatig behandelt Köster Advocaten hier actuele juridische kwesties. Zie kadv.nl en advocatenindemode.nl