De toekomstige kracht van winkelgebieden bepalen met huidige data

bezig met laden...

Retail

Dat winkels en winkelgebieden moeten veranderen als antwoord op het veranderende koopgedrag is inmiddels geen nieuws meer. En dat daarbij ook zal moeten worden bepaald of winkelgebieden überhaupt nog kansen hebben, is een logisch volgende stap. Immers, die verdwaalde winkels in een woonwijk of die straat waarbij al veel winkels zijn veranderd in woonhuizen, staan de ontwikkeling van sterke andere winkelgebieden in de weg. Het zijn grote beslissingen die nodig zijn en die gepaard gaan met emoties en weerstand. Hoe bepaal je eigenlijk wat de kracht van een winkelgebied is en wat consumenten in je verzorgingsgebied in de toekomst gaan doen? Is dat neutraal en met data vast te stellen? Of is het alleen via de politiek en polderoverleg met bewoners, ondernemers en eigenaren te bepalen? Of laten we de markt zijn werk doen en is aanjagen niet nodig?

Neutrale data

Bureau RMC heeft de visie dat elk winkelgebied op basis van neutrale data geanalyseerd moet worden om vervolgens samen met winkeliers, vastgoedeigenaren en andere belanghebbenden vast te stellen in hoeverre een winkelgebied toekomstbestendig is. De analyse wordt uitgevoerd voor drie verschillende type winkelgebieden: recreatieve, boodschappen en doelgerichte winkelgebieden. Voor ieder type winkelgebied gelden verschillende criteria. Denk hierbij aan de grootte van een recreatief winkelgebied zodat het voor de consument aantrekkelijk is om daar naar toe te gaan, het aantal supermarkten in een boodschappen winkelgebied om in één keer goed boodschappen te kunnen doen en zo min mogelijk vermenging van het winkelaanbod met andere functies in doelgerichte winkelgebieden zodat het ook daadwerkelijk als winkelgebied aanvoelt. Voor alle drie de type winkelgebieden geldt echter: maak een duidelijke keuze in branchering om de wensen van de winkelende consument goed te bedienen.

Regio Alkmaar

Na meer dan 150 winkelgebieden op deze manier gescand te hebben, weet Bureau RMC dat de methode werkt en de basis is voor gesprekken met stakeholders. Als voorbeeld, de regio Alkmaar. Met de gemeentes Bergen, Heerhugowaard, Heiloo en Castricum in de directe omgeving is het een verzorgingsgebied van meer dan 250.000 consumenten. Een gezellige Alkmaarse binnenstad met een sterke internationale trekker als de kaasmarkt, heeft een recreatieve functie voor de gehele regio. Het centrum van Heerhugowaard kan hier tegenin gaan en vechten over wie de meest recreatieve binnenstad heeft, maar dat lijkt in deze tijd geen verstandige keuze. Uit de scan bleek namelijk dat het winkelgebied een grote mate van concurrentie ervaart. Het motto is dan ook onderlinge samenwerking. De binnensteden van Alkmaar en Heerhugowaard zich kunnen onderscheiden door goed te kijken naar de inwoners van hun verzorgingsgebieden. Bureau RMC stelde vast dat Alkmaar zich meer op de stadse, eigenzinnige en innovatieve consument moet richten en dat Heerhugowaard in haar verzorgingsgebied meer bedachtzame, nuchtere en conservatieve consumenten heeft. En dat betekent een andere invulling van het aanbod, de openbare ruimte, evenementen en marketingactiviteiten.

De effecten

In de 150 winkelgebieden die via deze methode zijn gescand, zijn verschillende effecten opgetreden. Ondernemers in winkelgebieden met veel criteria die onvoldoende scoren, hebben als natuurlijke reactie twijfel over de cijfers. Ze zijn bang dat de gemeente stopt met investeren in bijvoorbeeld bestrating, er geen kerstverlichting meer opgehangen kan worden en er geen ruimte meer is voor het aantrekken van nieuwe retailers. Maar het positieve effect is dat winkeliers en eigenaren zelf het heft in handen namen om de overlevingskansen van hun winkelgebied te beïnvloeden. Een aantal voorbeelden:

Een klein winkelgebied in Rijnsburg, waar de fut uit was, werd nieuw leven ingeblazen door een uitgebreid actieplan op te stellen met als belangrijkste actie ‘een ondernemersvereniging oprichten’ om een goede basis voor samenwerking te leggen om de overige acties te gaan uitvoeren.

Ook de Van Beethovenlaan in Voorschoten scoorde niet goed. De ondernemers protesteerden fel tegen dit stempel maar trokken ondertussen hun eigen plan. Ze kochten de winkelpanden op en investeerden volop in de winkels. Met als resultaat een uiterst aantrekkelijk winkelgebied voor het doen van dagelijkse boodschappen, met aantrekkingskracht tot ver buiten het dorp.

Maar ook winkelgebieden die op basis van de neutrale data als toekomstbestendig werden betiteld hebben niet stilgezeten. Twee voorbeelden in Leiden waar de eigenaren van Winkelcentrum De Kopermolen en Winkelcentrum Stevensbloem met de positieve data een duwtje in de rug kregen om de lang geplande investeringen in herontwikkeling eindelijk aan door te voeren en de winkelcentra op te knappen.

De consument centraal

Welke positieve effecten de duidelijke resultaten uit de objectieve analyse op de langere termijn nog meer gaan opleveren, is nu nog niet te zeggen. Het verbeteren van een winkelgebied is nu eenmaal een doorlopend proces. Belangrijke voorwaarde voor toekomstgerichte winkelgebieden is dat men de consument centraal blijft stellen. Het devies is dan ook dat in de grote transformatie die retail te wachten staat, met onafhankelijke data de weg te plaveien naar de toekomst.

Dit artikel is geschreven door Huib Lubbers, directeur, en Rixt de Jong, consultant, van Bureau RMC . Al meer dan 30 jaar werkt RMC aan toekomstbestendige winkels en winkelgebieden. Met een verleden in retail en kennis van big data verbetert RMC de strategie van iedere winkel en elk winkelgebied.

Beeld: FashionUnited.
Visualisatie: Onderzoek winkelgebieden Alphen aan den Rijn ter illustratie. Credit: Bureau RMC