Rechtspraak: De huur van winkelruimte in tijden van corona

Sinds half maart ziet de wereld er door de afgekondigde maatregelen om het coronavirus af te remmen opeens heel anders uit dan voorheen. Hoewel winkels de deuren (nog) niet van overheidswege hebben moeten sluiten, zagen sommige retailers geen andere optie meer ter bescherming van het personeel en het winkelend publiek. Andere retailers worden geconfronteerd met lege winkelstraten.

De coronacrisis heeft ook invloed op de huurovereenkomst van de winkelruimte. Wat betekent deze crisis voor de in de meeste huurovereenkomsten opgenomen exploitatieverplichting? Heeft het op eigen initiatief sluiten van de winkel gevolgen voor de te betalen huur of kan de huurder aanspraak maken op een verlaging van de huurprijs? In dit artikel worden deze vragen zoveel mogelijk beantwoord. Köster Advocaten gebruikt hierbij bewust de woorden ‘’zoveel mogelijk’’, want een situatie als de onderhavige hebben we niet eerder meegemaakt en is nog niet uitgekristalliseerd in de rechtspraak.

De exploitatieplicht van de huurder

In de meeste huurovereenkomsten van winkelruimte is een exploitatieplicht van de huurder opgenomen. Dat betekent dat de huurder de gehuurde winkelruimte moet gebruiken en open moet houden. De verhuurder heeft daar belang bij. Leegstand betekent schade. Niet alleen door de risico’s op inbraak en kraak, maar ook doordat leegstand in winkelcentra kan leiden tot lagere bezoekersaantallen. Leegstand zorgt voor een negatieve uitstraling. In de (meest recente) bij die ROZ modellen behorende Algemene Bepalingen (hierna: ‘’de Algemene Bepalingen’’) staat daarom dat de huurder de winkelruimte ‘’daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf’’ zal gebruiken. In de Algemene Bepalingen staat verder een bepaling over de openingstijden, waardoor huurders worden verplicht om de winkel op bepaalde tijden geopend te houden. Voldoet de huurder niet aan de verplichting om de winkel geopend te houden, dan kan de verhuurder normaal gesproken aanspraak maken op betaling van de in de Algemene Bepalingen opgenomen boete van 250 euro per dag voor elke kalenderdag dat de huurder – nadat de huurder behoorlijk in gebreke is gesteld – de exploitatieplicht niet naleeft.

Wat betekent het voorgaande in de huidige tijden? Hoewel de afgekondigde overheidsmaatregelen (nog) geen betrekking hebben op winkels, is het goed te begrijpen dat sommige retailers de winkels al gesloten hebben ter bescherming van het personeel en het winkelend publiek. De meeste verhuurders lijken daar ook begrip voor op te brengen, zolang de huurder maar voldoende maatregelen treft om schade te voorkomen. Denk daarbij aan het voorkomen van inbraak/kraak en het regelmatig doorspoelen van de leidingen. Stel nu dat de verhuurder minder begrip heeft voor de keuze tot sluiting van de winkel? In beginsel kan de verhuurder de huurder aan de huurovereenkomst houden. De verhuurder kan ook aanspraak maken op de in de Algemene Bepalingen opgenomen boetebepaling. Het is een tweede of een dergelijke aanspraak standhoudt. De huurder kan een beroep doen op onvoorziene omstandigheden om een boete zoveel mogelijk af te wenden. Van onvoorziene omstandigheden is niet snel sprake, maar de omstandigheden zijn door het coronavirus zo uitzonderlijk dat hier toch sprake van kan zijn. Als de winkel op grond van overheidsmaatregelen wordt gesloten, behoort een beroep op overmacht ook tot de mogelijkheden.

De betaling van de huur

Een andere vraag die veel verhuurders en huurders bezighoudt, betreft de betaling van de huur. Moet de huurder de huur (volledig) blijven betalen terwijl de gehuurde winkel niet wordt gebruikt?

De huurder kan aanspraak maken op vermindering van de huurprijs als er sprake is van een gebrek. Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak, of een andere omstandigheid, waardoor de huurder niet het huurgenot heeft dat hij bij aanvang van de huurovereenkomst mocht verwachten. Een feitelijk stoornis door een derde is geen gebrek. Denk daarbij aan overlast door een ander. Voorbeelden van gebreken zijn een slechte staat van onderhoud, materiële beschadigingen, constructiefouten en onder omstandigheden het ontbreken van een vergunning die voor het gebruik van de gehuurde winkelruimte nodig is. Tegenvallende bezoekersaantallen vormen bijvoorbeeld geen gebrek, maar behoren tot het normale ondernemersrisico.

Er is geen sprake van een gebrek als de omstandigheid die het genot verhindert aan de huurder zelf toe te rekenen is. Als de huurder zelf overgaat tot sluiting van de winkel is de situatie wel aan de huurder toe te rekenen en zal de stelling dat er sprake is van een gebrek waarschijnlijk niet standhouden. Stel nu dat de verhuurder de sluiting van de gehuurde winkel aan de huurder oplegt, zonder dat de overheid deze maatregel al heeft bevolen, dan kan wel sprake zijn van een gebrek. Het is echter de vraag wat de huurder daar aan heeft, aangezien in de veelvuldig gebruikte ROZ modellen een beroep op huurprijsvermindering is uitgesloten. Aangezien de huurrelatie tussen de huurder en de verhuurder ook wordt beïnvloedt door de redelijkheid en billijkheid, valt daar mogelijk nog winst te behalen. Zo gaan er al van diverse kanten stemmen op dat het nadeel gedeeld zou moeten worden gedragen door de huurder en de verhuurder, hetgeen neerkomt op een huurprijsverlaging van 50 procent. Het volledig stoppen met het betalen van de huur, zoals bepaalde grotere retailers hebben gedaan, verdient geen aanbeveling. Het doet geen enkel recht aan de belangen van de verhuurder, die ook te maken heeft met doorlopende kosten. Bovendien bestaat er een risico op ontbinding van de huurovereenkomst met alle gevolgen van dien.

Conclusie

Het is van belang dat de huurder en verhuurder elkaar in deze uitzonderlijke tijden tegemoet komen. Hoewel de huurder de omzet ziet kelderen, lopen de lasten van de verhuurder ook door. Iedereen heeft er belang bij dat zowel de onderneming van de huurder als die van de verhuurder deze crisis overleeft en te boven komt. Daar hebben we elkaar voor nodig. Zo kunnen de huurder en de verhuurder afspreken dat de huur tijdelijk wordt verlaagd en de huurovereenkomst vervolgens met een gelijk aantal maanden wordt verlengd. Een tussenoplossing die bestaat uit een gedeeltelijke kwijtschelding van een deel van de huur en een gedeeltelijke opschorting, behoort ook tot de mogelijkheden. Naar de mening van Köster Advocaten dienen de huurder en de verhuurder met elkaar in gesprek te blijven in deze uitzonderlijke omstandigheden. Wees open, transparant en heb begrip voor elkaars omstandigheden.

Geschreven door Claudia van Meurs-Janssens, advocaat huurrecht bij Köster Advocaten. Regelmatig behandelt Köster Advocaten actuele juridische kwesties. kadv.nl

Beeld: Nik MacMillan, Unsplash