Rechtspraak: huurders van winkelruimte opgelet. Veranderingen in de winkel mogen niet zomaar

Bij de huur van winkelruimte kan een moment komen dat de retailer veranderingen wil aanbrengen in het gehuurde pand. De retailer wil bijvoorbeeld de inrichting veranderen door kasten aan de muur te bevestigen, een spiegel op te hangen of een deur te vervangen. Het kan echter ook voorkomen dat de door de retailer gewenste verandering ingrijpender is. De retailer wil nieuwe ruimtes creëren door muren te plaatsen of te verwijderen, of wil een blijvende catwalk met technische installaties bouwen. Mag dat allemaal zomaar? In welke gevallen mag de verhuurder dit weigeren? Köster Advocaten staat in dit artikel eerst stil bij de manier waarop de wet dit regelt. Daarna komt de meest gebruikte modelhuurovereenkomst van de ROZ (Raad voor Onroerende Zaken) aan de orde.

Wanneer is volgens de wet toestemming van de verhuurder vereist voor veranderingen in gehuurde winkelruimte?

Op grond van de wet mag de huurder zonder schriftelijke toestemming van de verhuurder in beginsel geen veranderingen aanbrengen in de gehuurde winkelruimte. Dit geldt dus ‘in beginsel’, want de uitzondering geldt voor veranderingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt. De kosten moeten voor de verhuurder niet noemenswaardig zijn, want de verhuurder is degene die het risico loopt als de verandering niet ongedaan wordt gemaakt: de verhuurder moet de verandering dan verwijderen en het gehuurde herstellen.

De uitzondering voor een verandering die zonder noemenswaardige kosten ongedaan kan worden gemaakt, maakt niet dat de huurder volledig vrij spel heeft. De bevoegdheid van de huurder wordt in dat geval beperkt op grond van het ‘goed huurderschap’. De huurder dient zich ten aanzien van het gebruik van de gehuurde winkelruimte immers als een goed huurder te gedragen. Er zijn legio van voorbeelden van eenvoudige veranderingen, die ook weer vrij eenvoudig zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt, maar tóch schade aan het gehuurde toebrengen. Te denken valt aan veranderingen in een rijksmonument) of die overlast aan de omgeving bezorgen (zoals een gehorige parketvloer), en dus strijd met het goed huurderschap opleveren.

Kan de verandering bij het einde van de huur niet zonder noemenswaardige kosten ongedaan worden gemaakt, dan is toestemming van de verhuurder vereist. Als de verhuurder de toestemming weigert te verlenen, kan de toestemming worden vervangen door een machtiging van de rechter. Het machtigingsverzoek moet worden ingediend vóórdat de verandering is aangebracht. Wordt het machtigingsverzoek daarna ingediend, dan krijgt de huurder geen vervangende toestemming. De zonder toestemming of machtiging aangebrachte verandering levert in beginsel wanprestatie door de huurder op en de verandering dient dan ook ongedaan te worden gemaakt. Dat betekent overigens niet altijd dat de verhuurder de huurovereenkomst ook vanwege die wanprestatie kan ontbinden: daarvoor moet wel sprake zijn van een serieuze en ernstige wanprestatie en dat is niet altijd het geval.

Wanneer geeft de rechter toestemming voor de verandering in de gehuurde winkelruimte?

De gevorderde machtiging wordt door de rechter zonder meer toegewezen indien sprake is van een verandering die zonder noemenswaardige kosten ongedaan kan worden gemaakt. Buiten deze situatie heeft de rechter beoordelingsvrijheid en staat hij de verandering slechts toe als de verandering noodzakelijk is voor een doelmatig gebruik van het gehuurde door de huurder en geen zwaarwichtige bezwaren aan de zijde van de verhuurder zich tegen het aanbrengen daarvan verzetten.

Toegestane veranderingen mogen achterblijven bij einde huurovereenkomst

De huurder hoeft toegestane verandering bij het einde van de huur niet ongedaan te maken. Het kan wel zo zijn dat dit anders is geregeld in de huurovereenkomst of dat de rechter voorwaarden verbindt aan zijn toestemming, zoals de plicht om de verandering bij het einde van de huurovereenkomst weg te nemen.

Veranderingen in gehuurde woning en bedrijfsruimte op grond van de ROZ-modellen

Het ROZ model voor de huur van winkelruimte (versie 2012) bevat een bepaling over door de huurder gewenste veranderingen aan de bedrijfsruimte.

Toestemming veranderingen winkelruimte: artikel 13 Algemene Bepalingen Het uitgangspunt van het ROZ-model voor winkelruimte is dat de huurder zonder toestemming van de verhuurder veranderingen mag aanbrengen die voor de exploitatie van het bedrijf van de huurder nodig zijn. Dat is slechts anders indien de veranderingen de (bouwkundige) constructie en technische voorzieningen van het gehuurde betreffen. In dat geval is wel toestemming vereist. Voor veranderingen aan de buitenzijde van het gehuurde is altijd schriftelijke toestemming van de verhuurder nodig.

De huurder dient de verhuurder vooraf schriftelijk te informeren over voorgenomen veranderingen. Doet de huurder dit niet, dan staat daar een boete van € 250,- per dag op.

Voor veranderingen die de (bouwkundige) constructie van het gehuurde en/of technische voorzieningen betreffen en veranderingen die niet nodig zijn voor de exploitatie van het bedrijf, is voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder vereist. Ook dient de huurder de door de verhuurder gegeven aanwijzingen in acht te nemen.

Tot slot dient de huurder de veranderingen bij het einde van de huurovereenkomst ongedaan te maken en de schade te herstellen, en kan de huurder geen aanspraak maken op vergoeding door de verhuurder als de verandering bij het einde van de huurovereenkomst achterblijft.

Conclusie

De retailer doet er goed aan om altijd de huurovereenkomst en de daarbij behorende algemene bepalingen te lezen vóórdat veranderingen in de winkelruimte worden aangebracht. Het is heel onverstandig om zomaar over te gaan tot het aanbrengen van veranderingen in de winkelruimte, want de retailer riskeert boetes en in het uiterste geval zelfs ontbinding van de huurovereenkomst.

Geschreven door Claudia van Meurs-Janssens. Claudia is advocaat binnen de praktijkgroep Vastgoed van Köster Advocaten in Haarlem. Regelmatig behandelt Köster Advocaten hier actuele juridische kwesties. Zie kadv.nl en advocatenindemode.nl.